CBRE世邦魏理仕今日在蓉重磅发布《中国重点城市零售物业租户普查报告|2018成都》。本次调查覆盖50座符合CBRE定义的购物中心，共计零售商业建筑面积537万平方米，涉及品牌门店数超过10,495家，样本率达到86%。

CBRE华西区研究部资深经理林晴岚表示：“本次租户普查是CBRE及行业首次聚焦成都零售物业市场需求端，对进驻成都购物中心的零售品牌进行全面普查。普查搜罗的海量数据成为揭示商业发展趋势的基础，分析维度覆盖整体市场、区位板块、楼层空间、地铁接驳这四大方面，为读者详尽解构成都零售物业市场需求端的特征及演变趋势，为运营商与品牌方制定未来策略提供参考。”

研究方法论：基于样本选择的增长率解构方法论

2016-2018年，成都新开业14个符合CBRE定义的持有型优质购物中心。这意味着2016年的租户普查样本构成与2018年大有不同，存在因新开业项目区位、定位、运营等诸多因素导致的“样本选择(Sample selection)”所造成的结论差异。鉴于此，为追根溯源成都零售物业市场租户结构变化的驱动因素，我们将50个样本拆分为三组：同样本、新样本、全样本。

全局篇

健康、网红、科技、互动等七大热门标签折射市场发展大趋势

零售业态方面，既有物业整体规模保持平稳，新开物业比例显著高于既有物业比例；体验业态方面，既有物业积极调整、大量引入取代原主力店，新开物业比例更高，两者调整趋势一致，前者调整速度慢于后者新招商；餐饮业态方面，既有物业与新开物业整体占比保持平稳，无明显上涨趋势；主力店方面，既有物业因租约问题调整较慢，新开商场去传统主力店趋势明显，主力店面积占比显著低于既有物业。

七大热门标签折射市场发展大趋势：健康、网红、科技、互动、文创、新零售、专业细分。

 全局篇洞察：

购物中心重审空间利用，新业态+新零售成关键词

主力店的变迁使运营商重新思考空间利用。蓉运营商竞相打造主题街区，借助情景创造提升人气；更多大面积新业态租户亦借此契机挤入购物中心。此外，快闪店（限定店）融合购物中心运营空间与时间两大维度。

区位篇

成都三级商业市场格局奠定，各级市场业态特征明显

成都零售物业市场三级商圈格局从初现到成型，三级商圈定位及业态组合与该商圈在全市商业格局的功能性匹配度不断提升，异质性逐步显现，更好迎合不同区位、不同类型的消费需求。

2016至2018年间，核心商圈中服饰比例下调，化妆品、电子产品进驻购物中心开设独立门店，网红餐饮受追捧；次级商圈中，“去百货”释放空间，零售、体验业态增加带动收益增长，新零售承担主力店全新职能；而近郊商圈仍处于起步阶段，短期调整有限，家庭消费与儿童业态占比高于市场均值。

 区位篇洞察

鉴别真假口岸—春盐商圈是否能有效带动周边1-2公里商业发展？ #p#分页标题#e#

核心商圈中春盐板块与非春盐周边区域虽只相差1-2公里距离，但实则其商业资源禀赋天壤之别。在地缘交通因素未出现根本改变的前提下，后者的区位条件价值更接近次级、近郊商圈，前者尚无法有效带动后者实现协同发展，导致“商业凹槽”现象出现。

家庭消费结构的重塑带动儿童、非儿童业态的互动

购物中心更加注重儿童业态的精细化、专业化及租户组合的多样性，家长的无效陪伴时间成突破口，儿童与家长的同时段消费逐步受商业运营关注，亲子互动渐成趋势。

空间篇

零售与体验业态布局趋势相反，餐饮业态下沉引关注

现代商业赋予购物中心不同楼层差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目进行高区、中区、低区及地下楼层进行划分，据此甄别不同楼层的租户构成特征。

零售业态方面，化妆品取代部分服饰品牌成低区新热门品类，3C电子产品青睐低区布局高能级体验门店；餐饮业态加速下沉低区，注重消费体验，多元业态组合助力单楼层完整消费链；体验业态强势扩张，填补餐饮业态在高区收缩的空白；主力店方面，自带流量的新零售超市重新定义地下空间主力店，带动超市业态占比在地下空间逆势上涨；儿童业态青睐购物中心中区，受高区消防局限，未来仍将持续加码中区空间。

空间篇洞察

餐饮业态适度下沉及调整面积以契合愈加精细化的消费需求

一方面，餐饮业态及品类丰富度提升，热门业态承租能力强青睐购物中心低区优质铺位。另一方面，业主主动求变，在低区引入展示型好、体验感优或跨界经营的餐饮业态，将休憩空间引入零售为主导的楼层。

新零售对地下空间价值的重塑

超市业态不断细分，凭借“网红属性”自带流量、高互动感增强超市粘性等优势，新零售超市强势扩张，助力购物中心经营效益改善。

地铁篇

地铁接驳重塑地下空间人流动线，改变商业品牌及业态组合，显著提升租金收益

地铁接驳对现代商业的人流动线产生的影响毋容置疑。尤其对于平原城市商业项目的地下空间而言，地铁接驳改变出地下空间的人流导入方式。动线变化必然带来租户结构的差异。调查发现，有地铁接驳的购物中心地下楼层引入大型主力店的概率明显高于无地铁接驳的物业。此外，服饰品牌更愿意进驻有地铁接驳的地下空间。未来，地铁价值伴随城市轨道交通网络不断加密延伸将进一步凸显。

未来展望

成都零售物业市场的七大现有标签与未来设想：

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