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粤港澳大湾区：中国先驱城市群未来世界第一湾（199it）

永川新闻网

2018-09-20 16:07:50

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世邦魏理仕CBRE（以下简称“世邦魏理仕”）发布《粤港澳大湾区：中国先驱城市群未来世界第一湾》研究报告，指出受益于政策支持及基建配套，大湾区有潜力成为未来全球最大湾区经济体。

粤港澳大湾区是包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加上香港和澳门两个特别行政区组成的城市群。粤港澳大湾区占地56,000多公顷，人口超过6,800万，以全国0.6%的土地面积和5%的人口，产出全国12%的GDP，其经济效益超过国内两个主要经济带京津冀和长三角。未来在区内城市互惠共融下，大湾区有望实现与全球三大湾区东京、纽约和旧金山并驾齐驱。

世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平先生表示：“大湾区先天条件优厚，有香港和深圳两大金融平台，并拥有位列世界前茅的海空港群。受益于中央政府在政策上的支持，配合一带一路倡议，再加上未来几项大型基建的落成加快了人才、资金、进出口货物流动、产业增值及吸引企业进驻的步伐，这些将为房地产市场带来无限商机。”

大湾区经济的三个区域发展层面

由于十一个城市的发展轨迹不同，可以受惠于大湾区经济一体化的先后次序及程度不同，世邦魏理仕认为区内城市发展过程可分为以下三个层面。

一：受政策带动，继续担当领头羊角色 – 港、澳、广、深
香港是全球最大的离岸人民币业务和融资中心，拥有全球市值排名第七的香港交易所。深圳的科技业在国内甚至全球都有雄厚基础，未来将联同香港打造极具竞争力的国际创新科技中心。广州地理位置优势明显，是大湾区的交通枢纽及人才培养基地。澳门则拥有发达的博彩业，将联同珠海横琴发展综合旅游业。在政策帮助下，这四个城市将继续带领大湾区向着世界最大湾区的目标进发。

二：受惠于广深外溢效应，位列湾区经济第二梯队 – 东莞、佛山
东莞和佛山已经逐步实现了从劳动密集型的制造业，向先进制造业以及高科技制造业的转型。两城预计在2020年GDP分别可达万亿元。随着广州和深圳的地价、租金和人力成本上涨，不少附加值较低的产业有外溢的趋势。地理上广佛、深莞同城化的趋势将不断强化，令东莞、佛山有望承接广州和深圳的产业外移。

三：大型基建带动产业过江 – 珠江口西岸城市
大型跨海基建的落成可以带动珠江口西岸城市的发展。珠海受惠于港珠澳大桥的开通，将可与香港和澳门的旅游业并肩发展，把大湾区打造成大中华区内最具活力、集观光购物、博彩娱乐、主题公园以及会议展览为一体的旅游枢纽。中山位于大湾区中心位置，也是深中通道和深湛铁路等设施在西岸的落脚点。深中通道将于2024年通车，届时连接中山和深圳的交通时间将由两小时缩短到半小时。此举有利于湾区内经济资源重新配置，令东、西岸发展失衡的局面得到改善，是整个大湾区中继港珠澳大桥后，最具影响力的基建之一。

大湾区商业地产市场投资机遇

世邦魏理仕大湾区及香港区域董事总经理郭富礼先生表示：“大湾区代表着一个发展迅速的世界级经济枢纽，为各行各业带来无限商机。在投资大湾区的策略方面，我们建议应着眼两个层面：在城市层面，选取（一）具有政策优势的重点发展城市；（二）因基建落成大大缩减交通时间的区域；（三）产业升级显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。另外在地产物业层面，随着第三产业比重逐步提高，优质写字楼的需求将被带动，因此这类物业前景亮丽。此外新基建有助物流配送，带来更大的仓储需求。长远来看，人口增长及新旅游枢纽的形成亦会为零售市场带来支持。”

写字楼

在产业升级的过程中，优质写字楼市场最具潜力。广州、深圳和香港将继续成为湾区写字楼的聚集地 — 财富世界500强企业的总部高度集中在广深港三地。目前，广州、深圳和香港的写字楼空置率维持在5%到10%左右，由于缺乏新增供应，三个城市都有新兴商务区发展计划，包括广州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东。未来，随着新增供应陆续入市，在2028年前，三地新增写字楼面积将分别达305万平方米、143万平方米和25万平方米。新增供应将诱发企业搬迁和升级，预计占用率和租金将持续攀升。

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目前东莞和佛山的优质写字楼存量在200万平方米左右。受惠于广深外溢效应，部分服务业和科技产业已经开始迁移他们的后勤或硏发部门至东莞和佛山。从租金水平来看，广州和深圳甲级写字楼租金为每月每平方米170-180元及200-250元人民币，东莞和佛山分别在60-70元及90-100元人民币。目前东莞和佛山的写字楼售价约为广州珠江新城和深圳福田的四分之一左右，租金回报超过5.5%。

物流市场

大湾区是全国重要的电子商贸和进出口主要枢纽港区之一。广深港是目前湾区物流量最大的三个城市，租金为每月每平方米40元人民币左右，香港更接近每月每平方米88元人民币，远高于西岸城市的水平（约30元）。随着跨江通道的增多，注重成本的物流商或会将其物流配送中心迁往西岸城市。紧邻主要跨市高速公路和海空港口的物流园，是值得关注的投资物业类型。

零售及休闲产业

香港、澳门和珠海将形成一个旅游金三角，对综合度假酒店、购物中心和会议展览设施需求强劲。未来，广州番禺、惠州博罗和龙门、江门开平、台山和肇庆等地也会开发文化观光旅游资源，有利于发展酒店及旅游相关项目。

大湾区目前的定位

大湾区以土地面积和人口计算，是全世界最大湾区。但长远要进一步发展经济的话，第三产业的比重仍需提高。目前大湾区第三产业占比超过60%，虽然高于长三角和京津冀地区，但相比之下，世界三大湾的三产比重平均超过80%，人均GDP更以倍数高于大湾区。部分大湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造业为主。大湾区转型为高附加值产业方向明确，未来人均GDP会显著提升。

大湾区最有别于其他经济带和湾区的地方，是它有香港和澳门两个特别行政区。两个特区在居民身份、法律、税收制度、货币均与其余九个广东城市有所差异，使得政策推行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相对复杂。长远来说，这些差异的问题需要理顺，以促进大湾区的整体经济发展。

世邦魏理仕大湾区及香港区域董事总经理郭富礼先生表示：“从房地产投资角度看，大湾区未来升值潜力巨大，有望超越其他发展相对成熟的中国主要经济带。大湾区为世邦魏理仕及其客户带来前所未有的业务潜力。为了更好地把握这个华南区经济枢纽带来的机遇，我们宣布大湾区为世邦魏理仕的全新业务区域。在大湾区城市群中，世邦魏理仕目前在香港、广州和深圳三地营运并设有办公室，其他城市则以业务据点形式营运。事实上我们的客户也不断增加在大湾区的投资，拓展在区域的业务。我们希望透过建立这个业务区域，为客户缔造优势，进一步拓展房地产业务。”

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