住建部在 8.19 日公布了 2019 年 1~7 月份全国棚改已开工的数据：

1-7 月，已开工约 207 万套，占年度目标任务（2019 年全国棚改计划新开工 289 万套）的 71.6%，完成投资 6000 多亿元。

没有对比就没有伤害。

2017 年，上面提出要在 2018-2020 年再造棚改项目 1500 万套，

根据住建部公布的数据，2018 年全国棚改新开工计划 580 万套。而实际开工量高达 620 万套，超额完成目标。

如此看来，今年和明年棚改计划应该是 450 万套左右。但是实际要求统计只有 289 万套，好端端的棚改为什么严重缩水呢？

棚改本身是一举多得的买卖，棚户计划可是一项民生工程，还可以带动有效投资和建材、装修、家电等消费，对经济稳增长发挥了积极作用。

但是很遗憾，好事让下面的人办砸了。

棚改本着改善居民生活环境，实现楼市去库存，刺激经济，需要根据现实需求，因地制宜。

但是这几年棚改似乎变了样，棚改需要钱，钱是中央政府买单，对于地方官员来说，意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。

换而言之，只要疯狂划地搞拆迁，地方实现了建设，地方官员就有了政绩；

而开发商对于棚改建设更是积极踊跃，涉嫌违规途径，借助低息贷款和政策支持疯狂拿地，造成三四线楼市火爆的假象，伺机抬价。

居民见拆迁市场如此火爆，实际坐地起价，毕竟，拆迁补贴是种几辈子的收入，农民有了钱，首选买房。

在此三方夹击之下，三四线楼市房价直线飙升，比如乌鲁木齐二手房一度领涨全国，最近披露的上个月 70 个大中城市房价数据，河南平顶山的领涨 ，都与棚改有莫大关系。

但是，实际三四线城市并无这么多刚需，最后变成了拿国家钱地方政府、开发商、居民三者分赃，造成三四线楼市空置率更高，泡沫更高，资源浪费。

物极必反，随着经济形势的恶化，三四线楼市的问题暴露无遗。

以往过年三四线城市都会出现返乡置业的大军，但是去年三四线城市却安静异常。

今年，网上曝出，鹤岗市某小区房价甚至低至 300 元 /㎡，320 平的复试高层只要 15 万。而鹤岗 2 万不到的一套房子还很多。

而像鹤岗一样的白菜价房子的城市还不胜枚举，几乎是清一色的三四线城市。

之前官方传出一个数据，中国 12% 的城市都在收缩，主要集中在东北、西北、西南地区，中部许多地区，甚至东南沿海某些地区，如梅州、潮州等地。

由此可见，中国楼市加剧分化，三四线城市没有那么大的需求和房价支撑，衰落乃至消亡是必然的。

所以上面顺应趋势，开始逐步开放中小城市落户限制，同时，开放农村宅基地限制。

上面这是要加快推进城镇化，所以逐步收缩棚改和资金渠道是必然的。

根据页面新闻统计，河南，今年的棚户区改造新开工计划为 15 万套，与去年的 50 万套相比，下降了 70%；

浙江计划新开棚户区改造安置住房 18.3 万套，同比减少 55%；

四川 2019 年制定的计划，较去年下降了四成……

2019 年约 20 个地区棚改计划都在收缩。

18 年 12 月，一场研究 2019 年棚改政策的座谈会在北京召开，其中住建部等相关部门明确要求：对于 2019 年新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。

啥意思呢？

在城镇化还没有彻底结束之前，棚改还不能退出中国楼市的历史舞台，但是游戏规则要变一下了。

简单来说，以后的棚改项目，不能以上面的名义举债了，只能以发行地方政府债券的方式进行融资，让地方政府自己兜底了。

虽然还是地方政府举债，但是性质不同，但是市场上很多机构还是只认可根正苗红的中央军，毕竟，一些地方的政府早已入不敷出了。

当然，上面也没有一刀切，而是逐步由地方债取代 PSL。

首先，因为一些地方政府确实穷的揭不开锅，其次，在新规后，很多地方政府根本没有发债资格，只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券来融资。

因此，现在棚改是棚改专项债 +PSL 一起投放，2019 年 1-5 月两项累计投放 4483.91 亿元。

其中，值得注意的是，PSL 的逐步减少，地方债逐步增加。

山西省 2018 年累计授信额为 1776.4 亿元，但实际发放金额为 1063.3 亿元，2018 年末对应累计在途资金占比达 40%；安徽省 2018 年累计授信 730.0 亿元，实际到位 527.0 亿元，已授信的在途资金占比 28%；贵阳市 2018 年累计评级授信金额约 800 亿元，但实际到位资金 200 亿不到，对应累计在途资金占比达 75%......

值得注意的是，今年央行连续第三个月暂停发放抵押补充贷款，意味着整个二季度，基本没有发放。

出来混早晚都是要还的。

如今三四线城市失去了棚改的救命草，又赶上政府调控，经济形势恶化，人口外流，所以楼市下行压力将无比巨大。

如果要卡死楼市，还是要从资金短入手。

今年 4 月以来，监管层动作愈发密集，从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。

近期，银保监会又启动了银行房地产融资专项检查，重点是 32 个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，严厉查处各种将资金通过挪用、违规进入楼市的情况。

同时，个人住房信贷业务监管也进一步加强。

对于消费贷购房、经营性贷款、" 首付贷 "、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

7 月以来，招商银行之后，南京银行、中信银行、浦发银行首套房贷利率也上浮 20%。

前几天，新的贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，市场上都认为房贷利率有下调可能。

但是，上面马上就说，房贷利率不会因此下调，一下扑灭了很多人幻想。

春江水暖鸭先知，房企们对此早已警觉。

棚改退潮、资金收缩严重打击了进而制约开发商的拿地意愿，人口外流，最终对地方财政收入和宏观经济增长形成压力，如此就是一个恶性循环。

所以现在很多开发商纷纷撤离三四线城市，将主战场转移到一二线城市。

比如三四线之王碧桂园就是如此，而很多中小房企就没有如此幸运了。

据悉，截止今年 7 月底，全国倒闭房企已至少 279 家，基本都是布局三四线的中小房企。

此时，再回忆起去年国开行和住建部的讲话就不难理解了。" 未来，大部分三四线城市的楼市都需要小心，尤其是已经迈入和正在迈入收缩型的三四线城市。"

解局君认为，楼市将步入 2.0 版本，中小城市的不断收缩，随之就会有大城市化、城市群与市圈化现象的呈现，所以未来机会在一、二线城市。