中国楼市 " 买房必赚 " 的时代正在远去。

以一线城市为代表，京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷 ……2018 年下半年至今，房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21 世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也 " 扛不住 "，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，" 杠杆买房 " 的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在 2016 年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

" 小区刚卖出了 89 平方米的二手房，334 万，2016 年买价是 387 万元 "，张先生说道。据记者了解，这个项目二期开盘均价 4.3 万元 / 平方米，如今成交价约 3.75 万 / 平，降幅达 13%。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。

记者从贝壳找房获悉，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从 1250 万元降至 1190 万元，下降 60 万元，另一小区一套三居室则下降 100 万元，而最高跌幅在地铁 10 号线某小区，单套三居室直降 182 万元。

" 北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交 "，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近 1 月底，二手房市场延续 2018 下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近 20 套豪宅 " 严重低于市价 " 抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为 9.03 万元 / 平方米，而目前仍有 5 套低于 7 万元 / 平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价 100 至 200 万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年 5 月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市 " 风向标 "，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降 300 万元售出，印证了在深圳 " 买房必赚 " 的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。

" 从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。" 何倩茹告诉 21 世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在 5% 至 10%，少部分在 10% 至 20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018 年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的 5000 套 / 月的安全线之下，12 月更是跌破 4000 套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至 12 月 23 日，深圳 12 月二手住宅累计成交 2699 套，相比 11 月的 4175 套减少 35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中 " 领跌 "。国家统计局数据显示，2018 年 12 月，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降 0.2%、0.3%、0.4% 和 0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在 731 新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，" 三价合一 " 政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至 60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

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高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。" 税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受 "，深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。" 在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。"

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有 " 投资房产必赚 " 的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推 4000 多套房，最终卖出约 2000 套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据 21 世纪经济报道记者不完全统计，2018 年 11 至 12 月，深圳有至少 30 个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12 月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018 年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的 5000 套 / 月的安全线之下，12 月更是跌破 4000 套。

中原地产首席分析师张大伟预测，2019 年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

" 杠杆买房 " 时代终结

" 房价关键看信贷 "，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018 年末，人民币房地产贷款余额 38.7 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 0.9 个百分点；全年增加 6.45 万亿元，占同期各项贷款增量的 39.9%，比上年水平低 1.2 个百分点。

此外，截至 2018 年末，个人住房贷款余额 25.75 万亿元，同比增长 17.8%，增速比上年末低 4.4 个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018 年三季度，全国居民表内购房杠杆率为 31.3%，环比下降 0.6 个百分点，同比下降 6.5 个百分点。

而从历史数据来看，2016 年四季度居民购房杠杆率达到 2010 年以来最高位，为 44.1%。2017 年一季度，该指标小幅回落至 43.8%，此后 6 个季度连续下行。

这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到 12 月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融 360 大数据显示，12 月，全国首套房贷款平均利率为 5.68%，相当于基准利率 1.159 倍，为全国首套房平均利率 23 个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮 15% 下调到了上浮 10%。

何倩茹预计，2019 年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，"2019 年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为 5%-10%"，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计 2019 年房价涨速将放缓。

张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是 2019 年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，" 杠杆买房 " 的时代或将一去不复返。