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万科穿越黑暗

李健在《抚仙湖》里唱,秋风掠过的湖水,留下涟漪在心间。中国房地产业的发展到了关键的时刻,万科的湖心同样涟漪荡漾。

所有眼睛都在盯着万科。9 月底流出的万科 " 活下去 " 的图,带来了想象不到的反应,两个月后,悲观论仍影响着着外界看万科的眼光、看行业的眼光。

万科向来审慎。11 月 30 日,云南抚仙湖,郁亮在万科上海区域年度媒体交流会上说,万科战战兢兢、如履薄冰。在刚过去的三季报,万科还计提了超过 40 亿元的存货跌价。

万科在审慎中寻找穿越黑暗的方法。这是一家把每一天当作最后一天的公司,如果明天是最后一天,万科会如何度过?郁亮告诉第一财经,万科会继续奔跑,穿越黑暗,迎接黎明。

万科的黎明在住宅,更在住宅之外。今年前十月,万科的销售金额已达 4856.2 亿元,它们将反映在万科未来一至两年的财务报表中。而万科目前在做大量还难以用商业逻辑理解的业务,它们寄托了万科的未来。

不赚钱的业务

交流会上,最早上台的是万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理张海。

上海是万科的主力区域。今年前十个月,万科卖出的 3243.4 万平方米房子中,有 755 万平方米来自上海区域,区域内,有 10 个百亿规模的公司。

住宅之外,张海抛出的上海万科,有更大的版图——

在开发社区 263 个、运营 20 个全日制学校和幼儿园、在 10 个城市布局了 2 万间长租公寓、商业平台印力开业项目达 53 个、产业办公项目开业运营 33 个经营面积 230 万平、物流仓储布局了 13 个城市租赁面积 330 万平方米、医养服务布局 6 个城市运营床位 3540 张、管理 844 个社区的物业。

这个版图展开后便是万科的多元化业务。一年前,美好生活场景师还是个抽象概念,随着万科多元化业务的落地,如今终于能得到广泛的理解。这样的万科,我们既熟悉,又陌生。

2018 年,万科重新定位为 " 城乡建设与生活服务商 ",江苏东罗村,万科参与 " 乡村振兴 " 的第一站,便是在上海区域内。但张海说,东罗村不赚钱。

东罗村甚至不是万科的业务。如果乡不赚钱,万科也不把乡当成业务和收入来源,那城乡建设与生活服务商的定位如何理解?

郁亮告诉第一财经,乡村,是万科的战略方向,战略不是当下就能看到的,不以赚钱亏钱来衡量战略对错,亚马逊现在不赚钱但依然是个很优秀的公司。

" 正如研发,对当季报表来说,是费用。今天看不出来,不代表以后不做出来。理解万科的城乡,放到未来,再过几年来看。乡,是都市圈的一部分。万科看好中国都市圈的发展。"

这不仅是对万科城乡定位的回答,也是对万科目前正在如火如荼地展开、但大部分还不能贡献营收、利润的新业务的回答。如果要着眼未来,适当放弃当下似乎是不得不做的取舍。

冬天的变量

然而变量正在发生。被泄密的万科 " 活下去 " 的内部讲话中,郁亮提出 " 收敛与聚焦 ",投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了。

新业务中,哪些会被砍?郁亮把皮球踢给张海," 我只是提出要求,要怎么做,张海他们才知道。"

张海说,收敛与聚焦,主要是聚焦。郁亮说,聚焦要带着方向,沿着主航道,让所有业务聚焦在客户愿意买单的产品和服务上。

这个回答十分模糊,但万科的收敛聚焦已初见端倪。近日,万科传出在深圳总部展开的 " 万村计划 " 被喊停,全面暂停签约新房源。

郁亮回应," 城中村改造比想象中复杂的多,我们还没发现做公寓赚钱的企业,但大家对此的指责已经跟卖房子一样了。我们很谨慎,租赁住宅会继续发展下去,发展成什么样我们还在思考,怎么解决老百姓的居住问题也还在思考。"

有人说郁亮瘦了。郁亮开玩笑,是因为行业油水不足。

" 我们行业没有太大问题,城市化还在继续,但是做的东西不一样了,住房全面短缺时代结束了,但并不意味着解决了,所以要租购并举。我们行业还有相当的发展空间,但是赚钱方式不一样了。房地产这个行业,以前好比大鱼大肉,现在吃干粮了,但至少比喝稀饭要好。"

不计其数的业内人士判断,房地产正在经历冬天,寒冷且漫长。有媒体问,冬天什么时候结束,一直扮演行业领头羊角色的万科能否给同行过冬的建议。

郁亮表示拒绝。" 我把自己照顾好都很不容易了,对别人我无话可说。"

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这是一家把每一天当作最后一天过的公司,忧患意识强烈。" 把环境想象得坏一点,准备充足一点,没有坏处。万科始终如履薄冰,我们得意忘形过吗?"

郁亮告诉第一财经,如果明天是最后一天,万科会继续奔跑,穿越黑暗,迎接黎明。

万科活下去本身,就是对经济周期的对抗,穿越黑暗就是穿越周期。万科全力奔跑,风声猎猎。

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