做民宿久了，经验可以提升竞争力，但选址上，尤其是不熟悉的地方，经验往往能起到的作用很小。

这时候，数据分析可以来辅助决策。

举两个案例：

医院周边案例：

北京天坛医院

有人问，北京天坛医院，附近是否适合做民宿？

从经验上来判断：

天坛医院的神经外科全国排名第一，综合类医院北京排名第五。

而且医院是不愁客源没有淡季一说的，守着医院开民宿，不会差。

（实际情况如下）

（见上图）

可以直观看出3月份各户型对应数据。

1-3居户型对应的日均房价、入住率及收入来看，也不算低，参考当地的租金来说，至少不会赔钱。

而三居也有亮点，由于只有5.3%(稀缺)的占比，带来了不错的利润空间。

但继续看下四月份数据：

（如上图所示）

1.跟三月份比，1-3居，每日房价略有下降，但还算正常浮动。

2.但奇怪的是，4月份入住率大幅下降，导致收入砍半，按此收入，租金都无法回本。

为此，我们调取了，商圈房东的从业经验和起租天数情况，来试图找出问题：

（如上图所示）

发现几处异常：

1、整体房东经验只有1.09年，低于本地平均。

2、三年以上老房东比例只有2.63%，老房东比例太低。

3、起租天数中92.72%都是1天起租。

老房东占比：

三年以上老房东理应是比例越高越好。

这就跟商业街的店铺类似，如果附近的店铺总换。哪或许就是客流量不稳定或入不敷出，导致一些商铺选择退出。

注：这里指的老房东为从业3年以上（即账号注册3年以上），不完全代表一定在此商圈从业3年以上。

这里发现，此商圈老房东只有2.62%，1年内的新房东占了65.79%。半年内的新房东就有32%。

按理说医院周围常年不愁住宿需求。

但从新闻报道中了解，由于天坛医院是去年底才整院迁入丰台，相关配套还在陆续完善中，以至于一些提前看到机会的房东，大规模涌入。

但老房东参与积极性不高，可能原因：

a)信息不够敏锐，还未发现机会。

b)对于医院所在的南四环的位置有些偏远，老房东更愿意集中管理，所以力不从心。

起租天数：

当民宿不再为入住率发愁时，且自身口碑、服务、风格等也有明显优势时，通常会提高起租天数及涨价来提高入住门槛，从而提高收入。

该商圈没有1个月起订的房源，连超过3天起订的，也只有1.99%。

另外也看到一篇文章提到：周边去年底新建成的400套客房的亚朵酒店，而在距离医院不远的纪家庙地区，标准化公寓也投入使用，710套房，每套面积在18至25平方米之间，月租从2000元到2500元不等，可短租一个月，也可长租。房间内有洗浴、网络、电视等设备。在公寓的公共区域，设有食堂、洗衣店、超市等。

这710套公寓，是否已经投入不得而知，但从价位和配套来说，周边的民宿如果走长租路线，确实没有任何优势。

结论：天坛医院附近不建议投资民宿

由于突然集中进入，导致4月份整体收入砍半，而且有新闻报道，4、5月份天坛医院附近将陆续投入使用两家酒店，和一栋公寓（710套房的标准化公寓）。

因此更不建议民宿主贸然进入此红海，下阶段很容易开始价格战，预计4、5月份的数据，也不会太好看。

或许一年后，当配套完善一部分投机的民宿主退出，再观望是否有差异化的机会。

案例2：

朝阳某成熟商圈

再看个北京朝阳区某成熟的商圈数据：

上图属成熟商圈。

1、三年以上的老房东占了33.48%，2年内的房东，也在50%以内，而1年内的新房东20%左右，2:5:3的结构，算是老带新比较稳的结构很稳。

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2、由于是偏商业圈，长租需求不多，所以1个月以上的起租在2%以内，但2天起租的比例，将近12%，加上3-29天的起租，整体2-29天这种中短租比例，达到20%，说明这些房东的具备一定的民宿运营能力。

预告：下阶段，会增加商圈内，品牌（连锁）民宿的比例分析功能。

像这类商圈，基本应该已经有很多成熟的品牌（连锁）民宿占据了，由于集中管理，他们在拿房、管理、保洁成本上，也会有优势，所以不太适宜新手贸然进入。

来自： 民小宿小数据

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